欢迎来到国际日报! 2019年2月16日 星期六
头部1广告位
头部2广告位

您当前所在的位置:首页 >> 华商学院

华商学院

绿城三国演义

发布日期:2014/6/9 15:44:53  文章来源:国际日报资讯网  发布人:admin

 

蜀汉:大佬的退却 
 
  在中国房地产界,专注高端项目的绿城素以产品品质佳而著称。这一方面源自其作为南方开发商,对产品品质和细节有着天然的敏感;另一方面,这也与绿城董事长宋卫平对完美主义的极致追求有关。而后者作为一项极佳的个人品质,却被认为是导致绿城中国最终转手他人的重要症结。
 
  宋卫平对产品追求到何种程度?绿城内部员工向中国证券报记者叙说了一件往事:在视察一个在建项目时,宋卫平认为某些细节做得不够好,于是质问负责人。在未能得到满意的回答后,他怒不可遏地抡起锤子砸向墙壁,并要求重做。
 
  这则故事曾在房地产界广为流传,并为宋卫平和绿城赢得极佳的口碑。多年来,绿城的项目一再被模仿,但无一能够超越。由绿城和融创共同打造的苏州桃花源项目,因其用料、美工、景观设计的考究,更被誉为是中国建筑(601668,股吧)的巅峰之作。
 
  然而,相比这些赞誉,宋卫平给绿城带来的教训更为惨痛。
 
  因宋卫平对产品品质要求甚高,绿城项目的开发周期相对更长,成本相对更高,进而造成企业资金回笼慢、利润率低、资产负债率高。这点让资本市场颇为不满。2010年和2011年绿城的净资产负债率连续两年超过100%,2012年年中甚至一度达到160%的高位。与此同时,绿城的净资产收益率也一度跌至15%以下的水平,为在港上市内资房地产股中的低位,直到启动与融创和九龙仓的合作,其盈利能力才逐渐恢复。
 
  绿城内部员工向中国证券报记者表示,绿城上市8年来,宋卫平曾多次因产品理念与投资者发生争吵。有一段时间,几乎“见一次吵一次”。但争吵之后,双方也很难达成一致。宋卫平直言,这也是自己萌生退意的一个重要原因。
 
  有分析认为,按照宋卫平的行事风格,绿城如果实现私有化,应该能得到更好的发展。这一路径与同样做高端精品的星河湾类似。但宋卫平不仅从未表现出对上市的后悔,反而还试图将绿城的物业、养老、教育、商业配套部分整合到上市资产中。分析认为,仅此一项,便注定了宋与投资者最终分道扬镳的结局。
 
  由于对产品十分自信,宋卫平多次声称绿城的房子不会降价。2012年,楼市调控政策效果凸显,民间资本活跃的江浙一带成为“重灾区”,多地房屋陷入滞销状态,高端项目更是无人接手。由于坚持不降价,绿城的房屋销售情况极为惨淡。
 
  当时,绿城购买的几款信托产品即将到期,销售资金又无法回笼,于是不得不“借新还旧”。最紧迫的时候,甚至达到“资金迟一天到账,公司就要破产”的状态。若不是融创和九龙仓出手相救,绿城就将“败走麦城”。
 
  在当时的合作中,融创以33.7亿人民币的代价,接手了绿城位于长三角地区的9个房地产项目,双方成立合作公司融绿(上海融创绿城)共同开发。九龙仓则以51亿港元入股绿城,将股份增持至24.6%,成为继宋卫平之后的第二大股东。
 
  度过这一浩劫,宋卫平对市场环境却愈加悲观。2014年5月23日,宋卫平在股权收购的发布会上无比愤怒。他认为,经过多年的调控,房地产已经变得“市场不像市场,企业不像企业,行业不像行业”,不适合一般生存能力的公司生存和发展。
 
  宋卫平矛头所指,是当前不甚合理的房地产政策。一方面,限价、限购甚至限降等行政手段大行其道,扰乱市场信号;另一方面,信贷政策紧缩、拿地条件苛刻,极大地压缩房地产企业的利润率。
 
  在这种情况下,“客源小众、对市场环境要求高”的绿城,已无法适应当前的市场环境。宋卫平再有济世之志,也难免英雄气短。
 
  另有熟悉内情的人士向中国证券报记者介绍,宋卫平膝下无子,与其一同创业的绿城中国行政总裁寿柏年也已过花甲。整个绿城内部,甚难选择一个合适的接班人。权衡之下,干脆将股权拱手让出。此时距离绿城创立才刚刚19年。
 
  2013年,绿城销售金额为553.8亿元人民币,跻身国内房企前十。
 
 
 
 
孙吴:坚守与图谋字号
 
  几乎所有人都相信,在未来孙宏斌改造新绿城的过程中,其面临的最大阻力,并非来自宋卫平,反而更可能是九龙仓。正如东汉末年的三国争霸中,蜀汉率先退出,东吴却抗争到最后。
 
  尽管孙宏斌即将拥有新绿城更多的决策权,但九龙仓仍将以“并列大股东”的地位对其产生制约。在我国的房地产企业中,上述“并列大股东”的奇特结构可谓绝无仅有。尤其是24.313%的股权结构,在小数点之后都保持高度一致,显然是双方制衡与妥协的结果。
 
  作为一家典型的港式家族企业,九龙仓从2010年开始加码对内地的投资。但在房地产开发领域,九龙仓很快表现出水土不服的一面。
 
  九龙仓中国副主席周安桥曾表示,内地开发商的“5、9、12”开发节奏令他大为惊讶。所谓“5、9、12”,即拿到地5个月内开工,9个月卖楼,12个月实现楼盘现金流转正。但对于稳健的港企来说,根本无法实现这种节奏。
 
  当前,港资企业在内地的投资模式主要有三:一是通过长期持有土地,获取土地增值受益。李嘉诚曾是这种方式的操作者,但随着制度的不断完善,获利空间已经很小;二是投入商业地产开发。但由于商业地产渐趋饱和,其中的投资风险也逐渐浮出水面;三是转为战略投资者,仅掌控战略层面,不参与实际操作。这也是港资的主流投资方向。
 
  九龙仓在新绿城中的角色,正是第三种,即投资商,与孙宏斌所代表的“开发商”有着明显区别。正如宋卫平所说,“九龙仓从来没有作为绿城中国操作者的想法,这一点是很明确的。”
 
  那么,既然未获得掌控权,九龙仓为何要在股权上“寸土必争”呢?分析人士指出,原因有二:其一是捍卫其作为原有股东的地位。早在2012年双方的合作中,九龙仓就成为绿城的第二大股东,持股比例为24.6%。此次再逢变局,九龙仓显然不愿意过多地放弃股权。
 
  事实上,两年前九龙仓注资之后,绿城在海外的融资成本明显降低,获取资金更为容易。宋卫平和寿柏年也均坦诚“在融资上,九龙仓也有功劳”,这种表态表明九龙仓并非外界所理解的“乘虚而入”。
 
  第二个原因在于,九龙仓需通过大股东的地位来维持其稳健的投资策略。众所周知,经历过多轮全球性经济谷底的港资,对投资策略的追求偏重稳健。相比之下,绿城另一个大股东孙宏斌,恰恰以高速扩张而著称。
 
  近几年来,孙宏斌不仅带领融创实现了规模上的快速扩张,而且屡屡在热点城市获取“地王”。这种被外界理解为“激进”的行为,与九龙仓的稳健策略明显相悖。如果孙宏斌成为独大的股东,九龙仓恐将彻底失去在绿城的话语权。
 
  因此,老谋深算的九龙仓掌门人吴光正需要借助大股东的地位,来对孙宏斌进行掣肘。不仅如此,在新绿城的财务及投资委员会中,三名成员除了代表绿城的寿柏年和代表融创的黄书平,还包括九龙仓的一名成员。如此一来,在投资决策中,新绿城将真正做到“三分天下”。
 
  5月23日,孙宏斌在新闻发布会上半开玩笑地说,“我们这个合作最大的受益者其实是九龙仓,我在努力地干活,最后收益有九龙仓一半。”从某种意义上说,这种话语表达出了他的不甘心,而这恰恰也是九龙仓愿意看到的。 
 
 
曹魏:进取的英雄梦字号 
 
  在此次收购案中,融创中国董事长孙宏斌被认为是大赢家。收购完成后,融创中国虽与九龙仓并列为第一大股东,但两者相比,孙宏斌的权益显然还要更大。
 
  按照公告显示,收购完成后,孙宏斌被委任为绿城的非执行董事、董事会联席主席和提名委員会主席。而从2015年3月1日起,宋卫平将由绿城的董事会联席主席改任为董事会名誉主席,孙宏斌则担任董事会主席。这一人事安排也意味着,孙宏斌将拥有更大的决策权,也是绿城实际上的“接班人”。
 
  为什么要选择孙宏斌?宋卫平说,“老孙对房地产业,越艰难越有斗志和办法,所以能接绿城。”这句话被认为是对孙宏斌极为简练和准确的评价。
 
  在孙宏斌率领融创崛起之前,他曾经历过两次人生低谷。1990年,联想集团新锐孙宏斌因“挪用公款”之名入狱,4年后出狱并创建顺驰,进入房地产界。2007年,受制于市场大环境,顺驰资金链断裂,孙宏斌将顺驰集团出售。
 
  不过,在2007年至今的7年时间里,孙宏斌不仅成功将融创运作上市,而且在2013年还以547.3亿的销售额将融创提升至国内房企第11的位置。这种速度让业界咋舌。
 
  孙宏斌几乎是中国房地产界唯一一个跌倒后又自己爬起来的人。其掌控下的融创中国,各项指标良好,且在企业运作上极少犯错误。在区域布局上,融创聚焦京津沪渝杭五大核心区域,单个城市产能较高,且有效规避了市场风险;截至2013年末,融创的权益土地储备面积1292万平米,权益土地存续比为20.6个月,比较合理;受融绿公司平台项目拖累,去年末融创的资产负债率为81.29%,虽然偏高,但有息负债的平均利率为8.92%,低于行业均值。在“瓜分”绿城的三个大股东中,融创最为兵强马壮、来势汹汹,恰似三国之曹魏。
 
  尽管融创的销售排名位居绿城之后,但良好的资金状况,加之杠杆工具的运用,使得融创能够轻易完成这笔收购。融创执行董事汪孟德表示,截至2013年底,融创有160亿的现金。这笔支出不会影响融创现金流的管理和负债率控制,一切都在计划范围内。
 
  除此之外,融创的营销能力堪称业界翘楚,这一点在当前的市场环境下显得尤其重要。2013年8月,在融绿公司无锡“地王”项目香樟园销售良好的情况下,孙宏斌突然宣布封盘,理由是“宁愿不卖,也不能亏”。8个月后,2014年3月项目加价1万元重新推出,尽管市场大环境不甚乐观,但该楼盘仍然取得良好的销售业绩。
 
  这一案例颇能反映融创的特点,即谨慎、坚定、执行力强。这种特点与孙宏斌两度起伏的经历密切相关。正因如此,在收购公告发布之后,融创股价连日下跌,但不少投行仍然看好融创前景。花旗就表示,随着收购的细节公开,对有关收购预期正面,维持融创“买入”评级,目标价8.28港元。
 
  从2012年开始,融创和绿城曾有过两年的愉快合作,促成这笔交易的,看上去是孙宏斌与宋卫平的个人情谊。但绝不能忽略的是,孙宏斌的个人意愿在其中发挥了巨大作用。
 
  2003年,孙宏斌旗下的顺驰正处于高速扩张的阶段,连续摘取“地王”的举动让业界视为异类。当年7月,孙宏斌在一个房地产论坛上说,“我们的中长期战略是要做全国第一。”全然不顾坐在他旁边的万科集团董事长王石。此言论引发轩然大波,不少大佬纷纷质疑孙宏斌,使之成为众矢之的。
 
  次年,宏观调控到来,顺驰资金链紧绷致断裂,最终孙宏斌只得将顺驰低价出售给路劲基建。就此,孙宏斌很长时间淡出业界,直到率领融创东山再起,他才又一次回到人们的视野中。
 
  近些年,孙宏斌几乎不参加任何论坛,也甚少谈及“争第一”的往事,但他的初心似乎并未改变。今年5月末,有人问孙宏斌会否还以万科为超越目标,孙宏斌反问,“你觉得我们现在不如他们吗?”
 
  事实上,如果孙宏斌真正获得绿城的掌控权,将势必震撼现有的地产江湖格局,超越万科也并非遥不可及。2013年末,融创总资产额为973.5亿元,绿城为1223.3亿元,合并后达2196.9亿元,位于行业第六名。同期,融创和绿城的现金流分别为106.9亿和134.1亿,占总资产的比例为10.97%,略高于万科的9.3%;可售存货分别为406.9亿和452.5亿元,占总资产的比例为39.12%,明显低于万保中恒的平均值,财务状况可谓相当健康。
 
  孙宏斌唯一要做的,就是完成好新绿城的整合与再造。
 

免责声明 | 广告服务 | 意见反馈 | 诚征英才 | 联系我们 |

《国际日报》资讯网提供全球华侨华人综合资讯服务,报道环球动态,传达政府侨务信息,沟通全球华侨华人联系,共建全球华侨华人网上家园。

Copyright © 2014《国际日报》 技术支持:无忧网络