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福星惠誉出海进军美国养老地产

发布日期:2014/6/10 10:51:16  文章来源:国际日报资讯网  发布人:admin

 

3个月不见,福星惠誉总经理胡朔商的气质变化较大,一身的美式休闲品牌装,给人耳目一新的感觉。本次的美国之行,胡朔商安排了三周多的时间,足以看出美国市场在他心中的重要性。当向中国房地产报谈及海外项目时,胡朔商难掩兴奋之情:“我们收获很大,海外的项目纷纷落地了。今年,我将会安排一半的时间在海外。”
 
从去年开始,胡朔商率团队开赴澳大利亚、美国的几个城市,在经过一系列市场考察与调研后果断决策,投资海外。
 
2013年9月25日,福星惠誉全资子公司——融福悉尼有限公司(下称“融福悉尼”)与澳大利亚Frasers Morton Pty Ltd公司签订了土地买卖合同,融福悉尼收购Frasers Morton Pty Ltd公司持有的新南威尔士州帕尔玛塔莫顿街2号项目。帕尔玛塔是澳大利亚第一大城市悉尼的卫星城市,澳大利亚第六大核心商务区、新南威尔士州的行政中心,交通便捷、配套完善,城市发展空间大。
 
2014年5月2日,福星惠誉澳大利亚公司Promenade(普罗米娜)项目在Park Royal五星级酒店开盘,首期推出的124套房源全部售罄。作为当地的大型项目,普罗米娜的热销,使福星惠誉在国际市场初次展现了自身的雄厚实力和核心竞争力。
 
从拿地到首期售罄,仅8个月时间。普罗米娜项目不仅刷新了澳大利亚地产开发的中国速度,也极大地提升了帕尔玛塔片区的城市价值。
 
作为出海的首个项目,普罗米娜项目是福星惠誉国际化战略的一环。普罗米娜的成功,是福星惠誉稳健的地产开发模式和国际资本运作能力的展现,标志着福星惠誉业务全球化迈出了坚实的一步。
 
开辟新蓝海
 
扬帆出海,并非胡朔商心血来潮。在他2013年初拟定的工作报告里,就对福星惠誉全球化的市场布局做出了清晰的规划。在新的发展周期,福星惠誉确立了业务全球化、资本国际化的发展战略,胡朔商认为,只有“把鸡蛋放在不同的篮子里”,才能减少单一区域市场带来的局限与风险,也才能获取更大的发展空间和更快的发展速度。
 
进军海外,必须先观时局、察大势,澳大利亚、美国等国家的各大城市,都留下了福星惠誉高管们考察的足迹。
 
经过大量考察调研后,福星惠誉决定把澳大利亚房的悉尼作为海外项目的试金之地。
 
胡朔商说:“目前中国一线城市的房价已全面超过澳大利亚一线城市,中国二线城市的房价也接近或与澳大利亚一线城市持平,尤其是澳大利亚的别墅产品更凸显性价比,而其产权的永久性、高品质的精装质量等优势,不管从居住的舒适度还是投资价值,中国国内的房产均无法与之媲美。”
 
澳大利亚作为一个移民国家,奉行多元文化,生活水准属世界最高国家之一,但其生活成本却大大低于美国、英国、德国、日本等国。经济之都悉尼、文化之都墨尔本已连续多年被评为世界最佳居住城市。
 
融福国际(香港)有限公司执行经理张浩说:“只要身临其境,就会被澳大利亚怡人的环境倾倒。澳大利亚已成为中国富人海外置业的黄金市场。预计到2030年,悉尼人口将增长到600万人,其中人口自然增长占到69%,其余31%将来自于移民输入,外来移民中华人数量将占到60%以上。而根据维多利亚州建设部的预测,墨尔本人口总数将在2030年超过悉尼,成为澳大利亚人口最多的城市。新增人口中预计将有60%以上来自于海外新增移民,其中华人数量预计将占到60%以上。”
 
2008年以来,澳大利亚推出相关刺激性财政政策,外来移民的涌入和大宗矿业商品经济的复苏,促使其就业持续增长,房产供不应求。另外,收入的快速增长和房屋抵押贷款利率的下降,共同推动着居民购买力的提升。
 
“我们选择澳大利亚作为海外项目的试金之地,是在进行充分可行性研究和市场调查后做出的战略选择。”胡朔商说:“澳大利亚开发利润率水平并不比中国国内低。尽管澳大利亚对房屋质量要求较高会让项目建造周期拉长,但其项目多以中小型项目为主,整体项目的开发销售周期也并不比国内项目长。同时,澳大利亚房地产项目融资环境较好,澳大利亚金融机构不仅未对房地产开发给予差别性的信贷限制,而且也乐于向房地产商发放各类房地产贷款,后续开发贷款跟进快,这使得开发企业的资本杠杆率和资本金收益率均较高。”
 
弯道追超策略
 
“与中国国内地产市场竞争日益白热化的现状相比,国内房企的国际化发展战略机遇开始显现。在这样的背景下,全国的龙头房企如万科[简介 最新动态]、绿地等也只是刚刚涉足海外房地产开发。福星惠誉与国内一线房地产公司均处在国际化发展的同一条起跑线上,这正是公司借助于国际化发展从而实现弯道追超的战略机遇。”胡朔商向中国房地产报如是解释福星惠誉赴海外发展,启动业务全球化战略的深层缘由。
 
目前,我国一线房企在国内以强大的实力,以及善于运用大规模、高周转的优势垄断市场的策略,挤占了中小型房企的发展空间。但对于海外地产市场而言,大家基本处于同一个起跑线上,因为海外房地产市场较为成熟,加之土地制度与土地获取方式与国内均存在差异,也很少出现类似国内的超大型开发项目,这使得国内一线开发商大规模、快周转的优势在海外市场无法发挥。
 
而福星惠誉也完全具备进行国际化发展的实力基础,这主要基于以下原因:一是福星惠誉自身的资本积累、人才积累均已达到临界点;二是福星惠誉具有多年的开发经验,所开发的产品丰富,产品线较长,具备海外地产的开发能力;三是福星惠誉的客户主要为改善型的高端客户,其现有的十万多高端业主均有着海外购房的迫切需求,这将是福星惠誉海外开发的客户基础。
 
2013年3月,福星惠誉在香港注册成立了融福国际(香港)有限公司(下称“融福国际”),该公司统揽了福星惠誉海外项目的投融资业务,通过股权收购及并购等方式收购海外优质项目。融福国际作为福星惠誉海外业务的拓展平台和国际化资本运作平台,标志着福星惠誉“业务全球化,资本国际化”发展战略的全面开启。
 
未来,融福国际的海外业务拓展将以房地产业为主,全面依托国内母公司在房地产领域的传统优势,努力将每一个项目打造成公司的优质作品,全面整合国内外的优质客户,充分挖掘这些客户的消费潜力,引导他们的消费行为,为福星惠誉国际业务在横向和纵向上的扩张提供强有力的支撑。
 
2013年6月20日,融福国际在澳大利亚设立了项目运作平台——STARRY LAND(AUSTRALIA) PTY,LTD。并在该公司下设了3家项目公司,分别是融福悉尼有限公司、融福墨尔本有限公司、融福新南威尔士有限公司。
 
胡朔商说:“融福国际的核心业务就是全面贯彻落实福星惠誉‘业务全球化,资本国际化’的战略精神,依托福星集团实力支撑,放眼全球,发挥桥头堡作用,把握历史机遇,实现福星惠誉的再次飞跃。”
 
目前,融福国际的海外市场拓展十分迅猛。
 
或进军美国养老地产
 
“美国将会是我们海外市场的下一个主战场。”融福国际执行经理张浩说:“经过大量考察与市场调研,公司已看好美国洛杉矶、旧金山等城市的项目。”
 
胡朔商接受中国房地产报专访时说:“三月份在美国历经三周多的商务考察与交流,我们收获很大:一是项目基本落地,二是确立了进军美国养老地产的发展方向。”
 
“美国目前人口的老龄化率很高,60岁以上的有6000万人,而未来美国的老龄化率还会急剧提高。另一方面,美国的养老服务行业门槛较低,市场准入的要求也低,目前进入美国养老地产行业是很好的机会。”胡朔商向中国房地产报表明了择机进军美国养老地产的缘由:“中国房企在国内也在纷纷试水养老地产,但在土地获取、产品设计、社区运营等诸多环节还处于探索阶段,并没有成型,中国的社会福利保障体系与养老制度的不完善是个制约因素,另一方面,中国传统的‘孝文化’的养老观念也是阻碍。而这些问题在美国都不存在。”
 
“我们的计划是把收购项目与运作基金相结合,并做好短期、中长期相结合的发展安排,目标是在未来的几年里,做出知名度,并争取跻身美国养老地产的十强。”胡朔商向中国房地产报进一步说明了计划与项目运作方式:“我们在澳大利亚的项目是自主开发,而美国的项目是与美国的知名公司合作,聘请专业的职业经理人,这样不仅可以优势互补,还可以规避风险、提高效率。”
 
福星惠誉美国项目的合作方究竟是谁,目前还不便对外公布,但胡朔商很有信心地说:“我们的合作伙伴十分强大。”
 
但据中国房地产报了解,3月26日,美国PDC集团创始人Emilio N. Francisco先生一行到福星惠誉考察交流,与董事长谭少群、总经理胡朔商就养老地产开发进行了探讨。
 
资料显示,PDC资本集团(PDC Capital)是一家集金融投资、地产开发、高端养老社区开发于一体的跨国集团,总部位于加州。PDC已有40年成功经营房地产项目的经验,在美国已开发并总体规划超过价值30亿美元的项目,在业界享有盛誉。
 
当问及福星惠誉今年对海外市场的总体布局时,胡朔商说:“一是加快澳大利亚悉尼项目的建设进度,同时加快墨尔本项目拓展步伐;二是组建运营好美国平台公司,加快洛杉矶和旧金山等意向项目的落地开发;三是加大新加坡等国家的项目拓展力度,着力构建环太平洋国际资本链和业务圈,实现全球化多点布局。”国内海外双翼齐飞福星惠誉进入发展快捷道
 
福星惠誉捷报频传!
 
3月27日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京举行,得益于综合实力稳步提高与业绩的稳步增长,福星惠誉连续10年蝉联中国房地产百强企业称号,且排名升至第33位,并与中海[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]等一起成为2014中国房地产百强企业“稳健性TOP10”。
 
3月28日,其母公司福星股份(000926.SZ)32亿元五年期公司债获得中国证监会审核通过。
 
而国家开发银行对福星惠誉的第二批城中村改造项目贷款也将启动。
 
权威部门、金融机构与资本市场为何如此青睐福星惠誉?
 
经过13年的快速发展,福星惠誉以在资本市场的稳健性,房地产旧城改造与城中村开发的独特优势,确立了湖北房地产龙头霸主地位。
 
2013年,福星惠誉创新发展,大力调整产业结构,加快转变发展方式,把创新发展、效益优先战略不断引向深入,企业在规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率等各方面得到全面提升,向全国一流的复合地产商的目标迈出了坚实的步伐。尽管公司在发展战略上有所转型与调整,增持了几十亿元的商用物业,没有刻意追求销售业绩过快的数据增长,但福星惠誉依然向市场呈现出了靓丽的业绩。
 
福星股份年报显示:报告期内,公司实现营业收入76.63亿元,同比增长22.71%;归属于上市公司股东净利润6.72亿元,同比增长9.92%。
 
突出的并非只是数据,福星惠誉实施多元化、全国化、国际化、精细化和品牌化“五大战略”,以超常规的动作、强有力的举措,取得了多项新突破。在大力推进城中村改造的同时,进军海外市场,成功搭建海外融资平台,启动开发海外项目;扩张国内一线,以北京为辅助区域市场和以武汉为核心区域市场的“1+1”战略发展格局初步形成;创新城市综合体商业理念,增持并运营商用物业。优化产品结构和提升资产品质,保证了优质、高效增长。
 
推进城中村改造
 
享受政策红利
 
作为湖北房地产龙头企业,福星惠誉在城中村旧城改造方面有多年的探索和实践,储备了十多个城中村项目,已经成为我国城中村旧城改造专家,提升了武汉的人居水平与城市面貌,为武汉的城市化进程做出了卓越的贡献。
 
2013年,福星惠誉深耕武汉城市核心区,与15万业[简介 最新动态]主共享城市发展的高价值增长。目前,福星惠誉多盘联动,福星惠誉·国际城、福星惠誉·水岸国际、福星惠誉·东澜岸、福星惠誉·福星华府、福星惠誉·东湖城、福星惠誉·汉阳城等项目都是武汉三镇各区域的标杆楼盘,体现了企业的实力与运营管控水平。
 
利好消息再次传来,基于福星惠誉城中村改造的成功和突出表现,国家开发银行加大了棚户区改造的信贷支持力度,福星惠誉再获29亿元政策性贷款,这也是国家开发银行第二次对福星惠誉投放政策性贷款。
 
2009年9月,福星惠誉获国家开发银行100亿元额度授信,对强化福星惠誉在城中村改造中的核心优势起到了如虎添翼的作用,对武汉城中村改造也是个巨大的推动。而从2009年获得国开行授信至今,福星惠誉仅用了所授信100亿元规模中的20亿元的政策性贷款,相继启动了武汉贺家墩村、和平村、永利村、红桥村等多个城中村改造项目,累计投入改造资金达几百亿元,成为了全国最大城中村改造房企。
 
福星惠誉总经理胡朔商接受采访时说:“为了尽快加大我国棚户区改造的力度,经住建部、湖北省住建厅及武汉市政府等三级部门的协调落实,福星惠誉所开发的姑嫂树村、红桥村、贺家墩村等几个城中村改造项目,均已被纳入国家1000万套棚户区改造项目的笼子里。据统计,姑嫂树村、红桥村、贺家墩村等几个城中村改造项目总体规模合计接近500万平方米。
 
中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政认为,福星惠誉充分受益棚户区改造的政策红利,随着武汉城市圈崛起以及武汉城市轨道交通发展所释放的庞大的住房需求,近两年,福星惠誉将会迎来爆发增长的机遇,从而进入加速发展的通道。
 
调结构多元化发展
 
面对国内、国际房地产市场的变化,公司大力推进多元化战略,深化结构调整,主动迎接市场的挑战,逐步由单一的住宅产品向住宅与商业地产并进发展,加快了创建一流复合地产品牌的步伐,抓住中国商业地产发展的黄金期,重点打造大型商业综合体群星城等商业项目,使之成为全国性的商业地产标杆。
 
胡朔商说:“我们要进一步创新商业思维和理念,坚持走差异化、主题化、特色化的商业地产之路,加快品牌和盈利模式复制,抢占行业制高点。今后还将继续加大商业物业持有力度,着力提升公司的估值水平,提高经营活动现金流的稳定性。”
 
2013年,福星惠誉创新商业地产运营理念,整合国际国内优质资源,积极引进“生态”与“剧场”等商业消费新概念,大胆实践全新而差异化的商业地产模式。高效架构商业组织与商业团队建设,构建规范化、标准化的管理体系。成功举办了群星城全球招商大会,顺利完成了福客茂与东澜岸广场两个项目的招商工作,为商业物业运营管理积累了丰富的经验。
 
目前,公司在武汉市内即将建成多个大型商业综合体项目,商用物业持有面积逐步上升。国泰君安证券股份有限公司研究员李品科认为:在2013年,福星惠誉的产品与资本结构明显优化是最大亮点,2013年精心打造的群星城项目预计在2015年可以形成稳定租赁收入。
 
中信建投证券股份有限公司研究员苏雪晶认为:公司曾立下未来持有百万平方米商业的远景规划,商用物业的运营也渐入佳境。目前精心打造群星城购物中心,从容积累商用物业运营经验的方式是更为理性的战略。
 
扩张海外
 
进军一线
 
在深耕国内市场的同时,福星惠誉敏锐地把握住全球经济趋势的变化,顺应新时期人口移民趋势,顺应全球经济、金融一体化和房地产消费国际化的新趋势,充分利用国际资本市场,培育业务增长点,积极拓展海外房地产,在海外成功搭建起多个业务拓展平台,顺利打通了国内与国际资本和业务联动的通道。
 
2013年9月,公司在澳大利亚第一大城市悉尼以5800万澳元价格成功获得帕尔玛塔地块,并迅速组建国际化的管理团队启动项目建设,高效地拉开了业务全球化的大幕。随着该项目的成功推进,福星惠誉业务全球化、资本国际化的战略步伐迈出了坚实的一步,公司在美国、中国香港、新加坡的业务已经快速展开,资本融入国际市场,分散化解了国内经济宏观调控及房产政策的风险。“业务全球化、资本国际化”战略顺利推进,分享全球经济复苏与移民经济红利,为福星惠誉的未来稳健发展奠定了基础。福星惠誉与万科、绿地等房企一道成为中国房企出海的“第一集团军”。
 
而在国内,2013年10月,公司成功获得北京通州[最新消息 价格 户型 点评]区玉带河大街项目,标志着公司以北京为中心的辅助区域市场的成功构建,“以武汉为中心的核心区域市场+以北京为中心的辅助区域市场”的全国化战略格局初步形成。向京津冀市场拓展迈出了坚实的步伐。胡朔商接着说:“为突破单一区域市场销售规模制约和有效规避单一区域市场风险,公司将继续坚持以武汉“1+8”城市圈为核心发展区域,积极拓展新的业务增长点,加快全国化扩张步伐。”
 
冲刺百亿业绩
 
“我们今年的目标是105亿元,业绩将冲破百亿大关,我们对此非常有信心!”
 
胡朔商在接受采访时说:“年报期末,我们账上有充足的现金,近期,32亿元五年期公司债获得中国证监会审核通过,加上再获国开行的政策性贷款,我们财务十分充裕,这为我们下一步加大拓展市场的力度,提供了有力保证,在目前行业处于资金紧张、面临调整的关键时期,恰是我们发展的宝贵机遇。”
 
良好的财务状况为加大土地储备打下基础,而能否扩充具备高去化潜力的异地储备是关键。苏雪晶认为:“2013年公司有明显的战略转向,从以城中村改造单一模式运营,向多元化、全球化的方向发展,提出三年内公司力争形成“1+1”的市场格局,2013年北京项目的落地是个实质的重大转折,确立了北京作为第一个辅助性市场,后续能否进一步扩充版图非常值得期待。
 
中国国际金融有限公司研究员李少明认为:2014年福星股份向上增速拐点已经显现。福星惠誉土地储备丰富,区域优势十分明显。年初“武汉城市圈”区域发展规划获批复,公司在武汉主城区近800万平方米住宅开发资源将持续受益,预计销售业绩增速在未来3~5年内将远高于行业及本地区水平。国际城、水岸国际、东澜岸、姑嫂树村、和平村、红桥村等多个项目已开工建设,其中国际城和水岸国际进入集中结算期,2014年销售业绩将大幅增长。
 
从公司表现来看,2013年新增大型项目均将在2014年形成销售,可售房源较2013年大幅增加。而年报期末尚余49亿元未结资源已锁定2014年大部分业绩。
 
长江证券股份有限公司研究员刘俊认为:2014年,福星股份投资价值彰显。随着和平村和姑嫂树村大型楼盘的推出,公司销售金额有望同比翻番,冲破百亿元大关指日可待。
 
对于福星惠誉的发展,董事长谭少群给出了清晰的表述:基于十余年的住宅开发经验,福星惠誉将针对各类细分客户的需求,推出了覆盖客户全生命周期的丰富产品,以城市运营商和全产品线供应商之姿,筑造国际化生活样板。福星惠誉将促进企业“业务全球化、资本国际化”战略目标稳步推进,继续在澳大利亚墨尔本、悉尼拓展项目,并通过布局美国、新加坡等国房地产市场,实现资产的国际化配置,分散市场风险,促进企业的可持续发展,把握历史机遇做强做大,实现新一轮的跨越式发展。以武汉为基地的福星惠誉凭借在旧城改造与城中村开发的独特优势,确立了湖北房地产龙头霸主地位。从2013年开始,福星惠誉把目光投向了海外,确定了资本国际化和业务全球化的战略,并迅速在澳大利亚布局。2014年5月2日,福星惠誉的澳大利亚首个项目开盘即售罄,宣告了这家湖北房企出海的首战告捷。胡朔商:实现区域化向国际化的跨越
 
这一段时间,福星惠誉房地产有限公司(下称“福星惠誉”)总经理胡朔商始终忙碌着穿梭于澳大利亚、美国与中国之间,不断地排着计划,进行商务考察与谈判,就在他4月刚从美国返回武汉,还在倒时差之际,他接受了中国房地产报的采访。
 
“不谋全局者,不足谋一域”,胡朔商用富有哲理的话语,来描述福星惠誉的“出海”之举。
 
业务全球化布局
 
中国房地产报:多年来,福星惠誉是深耕“武汉城市圈”的区域龙头,去年推动“业务全球化、资本国际化”战略,成功进入澳大利亚、美国等海外市场,速度之快让外界感到突然。这背后福星惠誉的战略到底是怎样的?
 
胡朔商:经济全球化倒逼国内的企业业务全球化和资本国际化。目前,企业所面临的已是一个国际化的格局。能否在国际化的格局中找到自己应有的位置,对于一个致力于打造一流名企的公司来讲,意义重大。
 
首先,从国内房地产行业政策来看,限购、限贷卡住了高端需求,势必使国内的高端购买力溢出到海外。而国内一批中产阶级与富有阶层开始崛起,他们的生活方式正变得日益国际化,我们企业的服务与发展要紧随市场应势而变,这个市场原则是不会错的。
 
其次,中国正掀起一股移居大潮,研究中国香港、台湾等地区近几十年的发展就能看出,当经济发展到一定阶段,必然会出现移居风潮。中国“大移居时代”正在到来,这将会产生巨大的海外购房的刚性需求。而公司力推的“业务全球化,资本国际化”战略,则可充分把握中国“大移居时代”所带来的历史性机遇,尽享“大移居时代”带来的红利。
 
“业务全球化,资本国际化”,是福星惠誉品牌升级、提升国际竞争力的必然要求。福星惠誉自2001年成立以来,用了3年时间成为全国房地产百强企业,用7年时间跃居湖北省房地产龙头企业,2012年后实现了住宅和商业地产齐头并进。但公司也面临着业务和资本运作上的瓶颈,而“业务全球化,资本国际化”正是突破企业在国内业务上的地域瓶颈和机遇局限的最佳选择。
 
中国房地产报:为何“业务全球化,资本国际化”能突破福星惠誉所面临的业务上的地域瓶颈和机遇局限?
 
胡朔商:目前,国内房企的国际化发展才开始启动,即使是全国化发展的龙头房企万科[简介 最新动态]、绿地等也只是刚刚涉足海外市场,此时,福星惠誉与它们可谓处于国际化发展的同一条起跑线上,这正是我们借助于国际化发展从而实现弯道追超的战略机遇所在。
 
由于海外房地产市场很成熟,多是中小型项目,万科、绿地等国内一线开发商的大规模、快周转的优势根本无法发挥,而对于我们而言,以中小型项目为主导的海外市场正好契合公司的要求。
 
“业务全球化,资本国际化”是我们在经济全球化背景下主动走出国门,参与国际竞争,做大做强的必由之路。我们力推业务全球化,可培养新的业务增长点,优化业务格局;利于公司全面掌握国际经济规则,熟悉国际行业惯例,实现企业管理理念的国际化;利于公司充分利用国际资本,高效率地推动业务的全球化,提升公司的国际竞争力。
 
中国房地产报:从国内、国际市场来看,国内的武汉市场与澳大利亚悉尼、美国洛杉矶等海外市场均有较强的代表性,你能分析一下它们的差异与各自的状态吗?
 
胡朔商:我国的房地产市场是个高速发展的市场,澳大利亚、美国等国是比较成熟的市场,两者处于不同的发展阶段。目前国内的产业政策与市场迹象表明,我国的地产行业正在从高速发展阶段向平稳发展期过渡,发展速度和增长速率均在下降,或者说行业拐点已开始出现。而项目开发周期、营运能力会有新的变化,行业利润率也会下降。在这个时点上,我们必须调整经营思路与策略,不能固守原有思维模式。我们要考虑风险,对国内市场保持谨慎。
 
我们也要以国际化视野在整个全球市场考虑投资回报,抢抓市场机遇。由于澳大利亚、美国等海外市场是比较成熟、稳健的,市场透明度也较高,这都为运作项目提供了很好的条件与可行性。如果操作成功,企业可实现有预见性、操控性强的收益,进而为企业的发展带来新一轮有速度、有效益的增长。基于以上考虑,我们做出了投资海外的决策。
 
房地产行业发展到如今这个阶段,国际化程度越来越高,顺应市场要求就要实现资本国际化、产品国际化、人才国际化,而我们首先需要以国际化的标志产品在国际市场确立自己国际化的地位,如果只在国内做项目,这些都是不可能实现的。
 
积极应对新变局
 
中国房地产报:土地制度及财税体制改革已经进入实施与推进阶段,你认为房地产市场会产生哪些变化?
 
胡朔商:我认为房地产业将会发生以下变化:
 
一是企业出现分化。行业集中度提高,行业竞争加剧,优胜劣汰,“马太效应”显现,大型企业更大,小企业面临淘汰。
 
二是市场出现分化。有特色的小城市会迎来新的机遇,特大城市因为拥有丰富的社会经济资源而会得到进一步发展,而有些中型城市的吸纳能力将会削弱,甚至可能会处于尴尬境地,或会被边缘化。
 
三是区域分化。有些区域如果过热,供应量过大,在受政策冲击的情况下,一旦市场的心理预期下降,风险很大,就像温州、鄂尔多斯等地,今年这样的城市还会增多。中国香港、美国等国家和地区在几年前房价暴跌的现象有可能在更多的城市重演,因为市场规律不会因制度而发生改变,价格该跌时还是会跌。
 
四是产品与服务的分化。高端需求将会溢出至国外,或者向旅游休闲地产、养老地产,环保、低碳等新概念的较高层次的领域延伸,这就对企业提出了更高的要求,企业必须具备很强的资源整合能力、完善的服务体系,同时也需要强大的资本实力做保证。
 
中国房地产报:面对市场变化,福星惠誉将如何应对?
 
胡朔商:福星惠誉的应对策略是基于多种考虑的:
 
首先,在土地储备模式上,我们要结合国家政策与市场新趋势,更重要的是结合自己的特色积极摸索与实践,再创新行之有效的模式。多年来的实践证明,福星惠誉的城中村旧城改造模式是科学的土地获取模式,今后我们会继续开拓新的模式,将会探索“三旧改造”模式。根据武汉市发展规划,未来8~10年内,三环以内的“三旧改造”将有很大的发展空间。这需要我们把城市发展与企业自身的发展结合起来,把社会效益与企业效益紧密联合,形成互利共赢。
 
二是,我们会适当考虑参与市场公开的招拍挂,获取新项目,但原则是地价合理,项目风险可控。我们获取土地将会充分选择城市与地段,二线城市核心地段、一线城市的高端项目都将是我们的首选。
 
三是,随着市场分化与企业分化,企业优胜劣汰加剧,我们可以在资本市场通过收购与兼并的方式获取新的项目。
 
中国房地产报:福星惠誉会加大对一线城市的投入吗?
 
胡朔商:会的,我们全国化的市场战略已经开启,是以进军以北京为中心的环渤海城市圈,形成1+1(即“武汉城市圈”加“环渤海城市圈”)的市场格局为目标的,目前我们已在北京获取了一个项目,并计划于2015年投放市场。
 
资本国际化
 
中国房地产报:同时进行海外与国内两大市场的运营,需要强大的资金后盾,这需要拓展融资渠道,搭建国际化的投融资平台,请问福星惠誉目前在此方面有突破吗?
 
胡朔商:我们海外融资方面已经做好了准备,搭建了国际融资平台,并取得了实质性突破。海外融资我们可谓初战告捷,创新地通过内保外贷的方式,获得了融资的成功。
 
融资的国际化与业务的全球化是紧密相关的,我们现阶段,用资本国际化推动业务全球化,而业务全球化后,首先是融资产品国际化,今后我们会利用海外融资平台把直接融资与间接融资相结合,这将对业务全球化产生巨大推动作用。
 
中国房地产报:从国内、海外两个市场融资,融资成本与融资效率有何不同?
 
胡朔商:我们兼顾海外、国内两个资本市场,实现双轮驱动,充分发挥两个平台的优势,并结合不同的阶段与背景,支撑我们两个市场业务的发展。我们融资平台的搭建目的就是促进融资国际化、资本配置的国际化,并以此推动业务全球化。
 
在海外市场,去年我们通过内保外贷,获取资金,融资总成本比在国内一般渠道的融资成本低很多,今后对于海外项目的融资,我们将会采取“内保外债”的直接融资方式,这样会让融资规模更大、期限更长、成本更低。
 
我们在国内的资本市场融资步伐也在进行当中,母公司福星股份作为A股上市公司,发债32亿的申请已经通过中国证监会的审核。这项融资的成功,将使我们更好地优化债务结构,补充流动资金,加快我们国内项目的推进速度。
 
中国房地产报:通过海外项目的运营,福星惠誉更具资产国际化、多元化特征,这是公司基于寻求新的发展路径、规避行业系统性风险的安排吗?
 
胡朔商:我们无论在哪里发展,都不会偏离利益最大化、风险更小化的基本原则。未来在国内、海外两个市场,一旦某个市场发生变化,就需要在国内、海外两个不同的市场做出平衡与选择。“业务全球化,资本国际化”可以很好地解决这一问题。“业务全球化”的目标是实现业务在横向和纵向上的双向延伸,由房地产业务的国内单线发展向全球多线发展转变,由国内单一房地产业务向全球贸易、现代农业等多行业全面发展的根本保障。这将最大限度地规避国内业务品种单一和地域单一所带来的系统性风险和政策性风险。资本国际化的目标是实现融资的国际化和资产的国际化配置。融资的国际化有利于公司较好地利用国际市场上的低成本资金,推动公司业务向全球拓展。另外,资产的国际化配置也有利于分散资产国内单一配置所带来的风险,推动公司资产结构的优化。
 
中国房地产报:今年,福星惠誉会加快海外市场的布局吗?
 
胡朔商:古人云:不谋万世者,不足谋一时; 不谋全局者,不足谋一域。我们将充分发挥赢在起点的领先优势,充分利用国际资本平台,加快业务全球化和资本国际化步伐,扩大融资规模,积极培育全球业务增长点,继续提升国际业务比重。
 
 
 
 

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